Как происходит переуступка прав на жилье в новостройке

Сегодня существует множество вариантов покупки квартир. Способом, набирающим популярность, является и переуступка.

Переуступка — один из выгоднейших способов приобретения квартиры в новых жилых комплексах. Суть переуступки заключается в том, что покупателем заключается сделка о получении прав требования на построенное не полностью жилье в рамках договора цессии.

С юридической точки зрения переуступка не имеет отношения к купли-продаже.

При покупке недвижимости в новостройке на условиях цессии, оформляется договор, участвуют в котором 2 стороны:

• Первый участник - дольщик. Именно это лицо выступает в роли продавца. Продавцом квартиры может быть как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй - непосредственно покупатель.

После подписания и государственного оформления двухстороннего договора девелопер является ответственным лицом и имеет обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на cделку по переуступке требуются, если, например, полностью не исполнены финансовые условия (продавец приобретал квартиру в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность конечному покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после сдачи дома.

Как устроена перепродажа квартиры

Обязательно внимательно изучите условия сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи по переуступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости квартира с прописанным сроком полной готовности. Право требования на незавершенный объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал ДДУ. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-застройщика, а также отметка о регистрации в Росреестре. В случае когда была электронная регистрация сделки, то должны предоставить файл файл договора с электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит проверять проектную декларацию (ПД) девелопера. Этот документ выкладывается для общего ознакомления на официальном сайте компании.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности сделки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в ДДУ есть стороны, которые не достигли 18 лет, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы застраховать от непредвиденных ситуаций, нужно убедиться в добропорядочности продавца, собирающегося передать Вам право требования.

Жилые помещения в новостройках чаще всего продаются в рамках ДДУ. Такой документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Данная отметка залог того, что застройщик возводил комплекс по всем правилам на законных основаниях.

Следующий момент, который необходимо проверить, это тот факт, что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Требуется согласие застройщика на переуступку квартиры. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Всегда следует отправлять письменное уведомление о приобретении квартиры по переуступке компании-застройщику, вне зависимости наличия данного условия в договоре долевого участия.

Кто является продавцом переуступки?

Купить недвижимость в жилом комплексе по уступке прав можно у лиц:

• У инвестора - ими могут быть как физические лица, так и компании, а также закрытые ПИФ. Инвесторы имеют до нескольких объектов и хотят их продать, так как приобретали квартиру с целью дальнейшей продажи.
• Подрядные организации - Чаще всего в этой роли выступают компании партнеры застройщика. При строительстве жилого комплекса подрядчик мог выполнять разные виды работы: земляные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материала и прочие. Распространена практика, когда застройщик рассчитывается за услуги оказанные подрядчиком посредством готового жилья.
• Физические лица, купившие жильё для своих целей, но решившие продать имущество.

Что требуется от покупателя квартиры по уступке?

Покупка квартир по переуступке доступна практически желающим. Как правило, причинами приобретения недвижимости по переуступке служат:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к к окончанию строитльства квартирография проекта уже не так разнообразна. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, рассматривающие для покупки предложения вторичного рынка. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Если покупатель хочет хочет квартиру в нужном районе или жилом комплексе, но квартир уже нет в наличии.

Основные преимущества переуступки

Как и любая сделка, купля-продажа по договору ДДУ связана с определенными рисками. В первую очередь это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка предоставляет возможность купить недвижимость в новостройке, когда все уже распродано. Особенно популярно для тех, кто ищет благоустроенное жилье с нестандартными планировками в конкретном районе.
• Переуступка дает покупателям большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а ценовая политика выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае приобретения квартирынедвижимости на начальном этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры являются новостройками, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, типичных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Возможность получить доход на ценовой дельте после ввода дома в эксплуатацию по завершении строительства.

Покупая недвижимость по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также тщательно подходить к проверке и сбору документов.

Документы для покупки переуступки

Чтобы оформить переуступку по законам, обе стороны договора должны собрать регламентированный список документов:

• Когда продавец жилья в браке, потребуется предоставить согласие на продажу в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение от застройщика. Чтобы получить такое разрешение дольщику нужно отправить письменное заявление застройщику.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Приобретайте жилье с максимальной выгодой на сайте Переуступки в жилых комплексах СПб